Der Traum vom Haus am Land

WOHNEN. Das Leben im Dorf oder gar in ruraler Abgeschiedenheit hat für viele einen besonderen Reiz – zumindest der Gedanke daran. Wer davon träumt, die Fantasie in die Wirklichkeit umzusetzen, sollte ein paar Punkte bedenken.

Wohnen im Grünen, mit wenig Verkehr dafür mit viel Ruhe, reiner Luft und einer lebendigen Dorfgemeinschaft – das Landleben hat seine klaren Vorzüge. Die Pandemie hat das vielen vor Augen geführt. Nicht umsonst ist in dieser Zeit eine wahre Flucht aufs Land und in die Natur losgebrochen. Nur raus aus der Stadt und der beengten Wohnung, war die Devise. Glücklich schätzte sich, wer bereits einen Zufluchtsort in der Idylle sein Eigen nannte und am Zweitwohnsitz Home-Office machen durfte. Das weckte natürlich auch bei anderen den Wunsch nach einem Domizil im Grünen. Am Immobilienmarkt zeigte sich das rasch in Form einer wachsenden Nachfrage nach Wohnobjekten im Grünen, die weiterhin anhält. Gefragt sind sowohl Einfamilienhäuser mit Garten, Baugrundstücke als auch Wohnung mit Freiflächen. 

Preisbestimmend für eine Liegenschaft in Oberösterreich ist aber weiterhin „Lage, Lage, Lage“, wie Matthias Reith und Casper Engelen von der Raiffeisen Bank International (RBI) schildern. „Der Preis der Erreichbarkeit lässt sich mit 2,50 Euro pro ersparter Minute Fahrtzeit beziffern“, so die Ökonomen. Folglich sei in den klassischen Speckgürtel-Lagen weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Aber auch in den peripheren ländlichen Lagen dürften die Preise – eine gute digitale Infrastruktur vorausgesetzt – aufgrund der jüngsten Entwicklungen anziehen. 

Multilokalität – eine Chance fürs Land?

Der Trend hin zum Leben im Grünen macht sich aber nicht nur am Immobilienmarkt bemerkbar, sondern auch bei den ländlichen Gemeinden. Sie sehen die Entwicklung jedoch differenziert – gerade was Zweitwohnsitze anbelangt. Letztere haben nämlich nicht nur Vorteile für die Kommunen. Zwar dürfen die oberösterreichischen Gemeinden seit 2019 eine Zweitwohnsitzabgabe einheben, damit sind in kleinen Gemeinden die zusätzlichen kommunalen Ausgaben etwa für Aufschließung und Infrastruktur aber oft nicht gedeckt. Zudem versuchen sich Bürger immer wieder vor der Entrichtung dieser Abgabe zu drücken, indem sie einen illegalen Zweitwohnsitz führen, sprich diesen nicht melden. Im Nachbarbundesland Salzburg sahen sich touristische Gemeinden wie Bad Hofgastein und Zell am See bereits gezwungen Detektive zu beschäftigen, um illegale Zweitwohnsitze aufzufinden. 

Auch für junge Einheimische ergeben sich Nachteile, denn Zweitwohnsitze treiben mitunter den Immobilienpreis in die Höhe. Jedoch, auch das darf nicht unerwähnt bleiben, gibt es beim Thema „Zweitwohnsitz“ auch eine positive Kehrseite der Medaille. In Abzugsgemeinden leisten Zweitwohnsitze nämlich einen wichtigen Beitrag zur Revitalisierung von leer stehenden Häusern. Zudem sind beinahe schon abgewanderte Personen mit Zweitniederlassung am Land die potenziellen Rückkehrer von morgen. 

In diesem Zusammenhang wird auch häufig vom großen Potenzial der Multilokalität gesprochen. Regionalforscher Peter Weichhart führt dazu im Trendbericht „Leben an mehreren Orten“ der oberösterreichischen Zukunftsakademie (ZAK) aus: „In Österreich leben etwa 1,2 Millionen Menschen multilokal. In den Gemeinden wirkt sich Multilokalität auf Gemeinwesen, Politik, örtliche Wirtschaft und Infrastruktur aus. Wenn man das mit 1,2 Millionen multipliziert, sieht man, dass das ein hoch relevantes Thema für die Gesellschaft ist.“ Für ländliche Gebiete seien damit viele potenzielle Chancen verbunden, besonders dann, wenn es gelinge Multilokale ins örtliche Sozialgefüge einzubinden, um ihre Kompetenzen für die regionale Entwicklung zu nutzen.

Multilokalität
Der Terminus „Multilokalität“ beschreibt die Situation, wenn eine Person an zwei oder mehreren Orten lebt. Bereits seit 30 Jahren mehrt sich kontinuierlich die Zahl der Menschen, die mehr als eine Heimat haben. Aktuell betrifft es etwa ein Achtel der Österreicher quer durch alle sozialen Schichten und Altersgruppen – Tendenz steigend. Die Gründe dafür sind so vielfältig wie das Leben – Familie, Beziehung, Freizeit, Arbeit und Ausbildung.

Eigenheim: Vom Traum zur Wirklichkeit

Wer seine sieben Sachen am liebsten heute noch packen möchte, um den Traum vom Eigenheim am Land wahrzumachen, sollte sich trotz aller Euphorie vorab einige Fragen durch den Kopf gehen lassen. Das fängt bei der Art des Objektes an, geht über die Finanzierung und hört bei den damit verbundenen Kosten und (Melde-)Pflichten auf. Einige rechtliche Aspekte hat Lust aufs Land auf der gegenüberliegenden Seite zusammengefasst. 

Ebenso wenig außer Acht gelassen werden darf, dass eine Immobilie im Grünen mit Arbeit verbunden ist – besonders wenn man ein Haus mit großem Garten oder gar ein Sacherl erwirbt. Gerade letzteres ist für naturverbundene Städter oder rückkehrwillige Dorfkinder aber gar nicht so einfach. 

Bauernhof kaufen: Nicht jeder kann ein Landwirt sein

Einen Bauernhof zu erwerben und diesen als Aussteiger oder ambitionierter Landwirt zu bewirtschaften klingt simpel – ist es aber nicht. Denn mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrages ist es nicht getan. Bei dem Erwerb eines Hofes durch einen „Nicht-Landwirt“ bedarf es der Genehmigung durch die Bezirksgrundverkehrskommission. Eine positive Erledigung des Antrags setzt voraus, dass der Käufer den Betrieb ordnungsgemäß bewirtschaftet. Das bedingt einen Hauptwohnsitz im Nahbereich des Grundstückes sowie eine entsprechende land- und forstwirtschaftliche Ausbildung bzw. zweijährige Praxis. Bauer kann eben nicht jeder werden. Und das aus gutem Grund. Ziel dieser rechtlichen Vorgaben ist schließlich die Landwirtschaft und damit die Ernährungssicherheit in Österreich zu sichern. Wer es ernst meint und etwas Engagement zeigt, kann aber auch diese Hürde nehmen und sich den Traum vom Bauernhaus am Land erfüllen.

Kaufvertrag
Zentraler Kern des schriftlichen Vertrages sind Kaufgegenstand (Immobilie) und Gegenleistung (Kaufpreis). Daneben sollten die Vertragspartner die genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Einlagezahl, Grundstücksnummer, Katastralgemeinde) sowie allfällige Mängel festhalten. Obwohl es möglich ist den Kaufvertrag selbst aufzusetzen, ist es aufgrund der umfassenden Rechtsfolgen, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, ratsam für die Vertragsverfassung und Verbücherung des Eigentumsrechts die Hilfe eines Notars oder Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

Eigentumserwerb
Das österreichische Recht sieht vor, dass Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht. Das heißt für den Käufer: Auch wenn der Kaufvertrag bereits unterfertigt, die Liegenschaft faktisch übernommen und der Kaufpreis bezahlt wurde, ohne die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist man rechtlich noch nicht Eigentümer der Liegenschaft. Voraussetzungen für die Verbücherung sind: eine beglaubigte Kaufurkunde, der Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet wurde, und ggf. eine rechts­kräftige grundverkehrsbehördliche Genehmigung.

Finanzierung und Nebenkosten
Eine gute Faustregel im Hinblick auf die Finanzierung und einen etwaigen Kredit ist, dass die Ausgaben
fürs Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollen. Neben dem Kaufpreis fallen aber auch diverse Nebenkosten für den Erwerb einer Immobilie an, wie etwa die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Hinzu kommen die Grundbuchs­gebühr, eine etwaige Maklerprovision sowie Anwalts- bzw. Notarskosten (Verbücherung).

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte (Eigentum, Servitute etc.) eingetragen werden. Es wird von den Bezirksgerichten geführt. Jeder Bürger ist dazu berechtigt in das Grundbuch Einsicht zu nehmen – beim Kauf einer Immobilie ist das sogar ausdrücklich zu empfehlen. Nur so können Käufer sicher sein, dass der Verkäufer wirklich Eigentümer ist und die Liegenschaft nicht mit Hypotheken, Pfandrechten usw. belastet ist. Für die Grundbuchsabfrage benötigt man zumindest die Grundstücksadresse bzw. -nummer.

Rechte und Pflichten
Einmal Eigentümer einer Immobilie, kann der Erwerber darüber verfügen und sie nach Belieben nutzen. Letzteres kann aber durch Bauvorschriften oder Servitute beschränkt sein. Falls von Dritten (z. B. Nachbarn) Störungen des Eigentumsrechts, die ein ortsübliches Maß überschreiten, ausgehen, kann die Unterlassung verlangt werden. Gleichzeitig bestehen für Eigentümer Verkehrssicherungspflichten sowie die Pflicht zur nachbarschaftlichen Rücksichtnahme. Nicht zu vergessen ist auch die Meldepflicht: Innerhalb von drei Tagen nach dem Bezug der Unterkunft ist bei der Gemeinde oder dem Magistrat der Haupt- oder Nebenwohnsitz anzumelden.